造作譲渡料＝賃貸権を手に入れるための権利金の一種
一般的に天井や床、建具など建物内部の取り付け物を「造作」と呼びます。
居抜き店舗の譲渡に関わる場合は、本来の意味に加え下記の2点が含まれます。
①工事全般
電気工事、空調工事、排気ダスト、給排水、看板工事等の開店に必要な工事全般。工事材の総称
②備品等
カウンター、テーブル、レジスター、電話、厨房什器等
これらの所有権を譲渡（売買）することを「造作譲渡」といい、譲渡（売買）するのに必要なお金を「造作譲渡料」といいます。
賃貸オフィスでの造作譲渡はまれで、ほぼ無償です。なのでオフィスの賃貸に関しては「造作譲渡」ではなく「原状回復義務の引き継ぎ」と呼びます。
造作譲渡料は内装設備の価格ではない
開店から1年もたたない綺麗な店舗の造作譲渡料が0円だったり、引き継いで使用できる設備が少なくても数百万だったりします。
なぜかというと造作譲渡は内装設備の価値に見合った価格ではなく、賃貸借を引き継ぐための権利金だから。
立地が売り上げに直結する店舗では、この権利金を支払ってでもその店舗が欲しいというインセンティブが働きます。ですから内装設備の新旧に関わらず、稼げる場所の造作譲渡料はそうでない場所に比べ格段に高いのです。
ただし例外もあります
「造作譲渡料」＝立地条件の価値 と申しましたが、これに当てはまらない物件もあります。
大家さんが一日も早く家賃が欲しいと考えた場合、立地や内装設備の状態が良くても造作譲渡料0円で募集している物件もあります。また、造作譲渡には契約書を交わす必要があるため、経験がない不動産業者は造作を「残置物」として取引をしてしまうことが多いのです。
店舗の居抜きは、閉店・開店ともにメリットが多いです。特に閉店の際はスケルトンに戻すのに多額の費用が掛かります。造作譲渡の売買が出来れば、退去時の費用を抑えられ、造作譲渡料を得ることが出来ます。
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